עסקת קומבינציה היא אחת העסקאות הנפוצות והמשמעותיות ביותר בתחום המקרקעין. עבור בעלי קרקע רבים מדובר בהזדמנות לממש את הקרקע שבבעלותם בצורה מיטבית – מבלי למכור אותה לחלוטין – ובמקום זאת לקבל חלק מהדירות או מהנכסים שייבנו על הקרקע.
במקום שבעל הקרקע ימכור את הקרקע בתמורה לכסף, הוא מתקשר עם יזם או קבלן בעסקה שבה היזם בונה פרויקט על הקרקע, ובתמורה מקבל חלק מהזכויות בפרויקט. בעל הקרקע מצידו מקבל חלק מהדירות או השטחים שייבנו.
למרות הפשטות לכאורה, מדובר בעסקה מורכבת מאוד מבחינה משפטית, תכנונית וכלכלית. תכנון נכון של העסקה, בדיקות מקדמיות, הסכם מפורט וליווי משפטי מקצועי יכולים לעשות את ההבדל בין עסקה מוצלחת לבין עסקה שעלולה להסתבך.
מהי עסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה היא עסקה בין בעל קרקע לבין יזם או קבלן, שבה בעל הקרקע מעביר ליזם חלק מהקרקע או מזכויות הבנייה, ובתמורה מקבל חלק מהדירות או מהשטחים שייבנו בפרויקט.
לדוגמה:
בעל קרקע מחזיק מגרש שעליו ניתן לבנות בניין עם 10 דירות. במקום למכור את הקרקע ליזם, הצדדים מסכימים שהיזם יבנה את הבניין, ובסיום הפרויקט בעל הקרקע יקבל 4 דירות והיזם יקבל 6 דירות.
כך בעל הקרקע נהנה מעליית הערך של הקרקע והבנייה, והיזם מקבל קרקע לבנייה מבלי לשלם עבורה סכום מלא מראש.
שלב ראשון – בדיקות מקדמיות לפני עסקת קומבינציה
לפני שמתקדמים למשא ומתן עם יזם, חשוב לבצע מספר בדיקות יסודיות.
בדיקת זכויות הקרקע
יש לבדוק את מצב הזכויות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ולוודא שאין עיקולים, שעבודים או זכויות של צדדים שלישיים.
בדיקה תכנונית
יש לבדוק מה ניתן לבנות על הקרקע לפי התב"ע:
- מספר יחידות הדיור שניתן לבנות
- היקף זכויות הבנייה
- מגבלות תכנוניות
- תוכניות עתידיות שעשויות להשפיע על הקרקע
בדיקה זו משפיעה ישירות על שווי הקרקע ועל מבנה העסקה.
שלב שני – קביעת אחוז הקומבינציה
אחד הנושאים המרכזיים בעסקת קומבינציה הוא אחוז הקומבינציה.
אחוז הקומבינציה קובע כמה מהפרויקט יקבל כל צד.
לדוגמה:
חלוקה של 40%-60% פירושה שבעל הקרקע יקבל 40% מהדירות והיזם יקבל 60%.
האחוז נקבע לפי מספר גורמים:
- שווי הקרקע
- זכויות הבנייה
- עלויות הבנייה
- כדאיות כלכלית של הפרויקט
- תנאי השוק
אך חשוב להבין שהאחוז לבדו אינו קובע את התמורה האמיתית בעסקה. אחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים על התמורה הוא המיסוי וההיטלים החלים על העסקה.
מיסוי בעסקאות קומבינציה – מה חשוב לדעת
עסקת קומבינציה יוצרת אירוע מס מבחינת רשויות המס, משום שמבחינה משפטית מדובר במכירה של חלק מהקרקע ליזם.
המסים העיקריים בעסקאות קומבינציה הם:
מס שבח
מס שבח משולם על ידי בעל הקרקע בגין הרווח שנוצר ממכירת חלק מהקרקע ליזם.
למרות שבעל הקרקע מקבל דירות ולא כסף, החוק רואה בכך מכירה של חלק מהקרקע ולכן חל מס שבח.
מס רכישה
מס רכישה משולם על ידי היזם, משום שהוא רוכש חלק מזכויות הקרקע במסגרת העסקה.
היטל השבחה בעסקת קומבינציה
בנוסף למס שבח ולמס רכישה, יש לקחת בחשבון גם היטל השבחה, שהוא אחד המרכיבים המשמעותיים בעסקאות קומבינציה.
היטל השבחה הוא תשלום שמוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר ערך הקרקע עולה בעקבות פעולה תכנונית כגון:
- אישור תוכנית בניין עיר חדשה
- הגדלת זכויות בנייה
- הקלה תכנונית
- שימוש חורג
כאשר הקרקע מושבחת בעקבות תוכנית תכנון שמאפשרת בנייה בהיקף גדול יותר, הוועדה המקומית רשאית לגבות היטל השבחה בשיעור של 50% מעליית ערך הקרקע.
בעסקאות קומבינציה רבות ההשבחה נוצרת בעקבות תוכניות בנייה חדשות או הגדלת זכויות בנייה, ולכן יש להביא בחשבון גם את ההיטל כחלק מהעלות הכוללת של העסקה.
מי משלם את היטל ההשבחה בעסקת קומבינציה
מבחינה משפטית, החייב בהיטל השבחה הוא בעל הקרקע.
עם זאת, בעסקאות קומבינציה מקובל להסדיר במסגרת ההסכם מי יישא בפועל בתשלום ההיטל.
במקרים מסוימים:
- היזם נושא בהיטל ההשבחה במלואו
- הצדדים מתחלקים בתשלום
- ההיטל מקוזז במסגרת התמורה הכלכלית של העסקה
לכן חשוב מאוד שהסכם הקומבינציה יתייחס במפורש לנושא זה.
מע"מ על תשומות הבנייה בעסקת קומבינציה
נושא נוסף שיש לקחת בחשבון בעסקאות קומבינציה הוא מע"מ על שירותי הבנייה שמעניק היזם לבעל הקרקע.
מבחינת דיני המע"מ, בעסקת קומבינציה היזם למעשה מספק לבעל הקרקע שירותי בנייה, ובתמורה מקבל חלק מזכויות הקרקע. לכן רשות המסים רואה בבנייה שמקבל בעל הקרקע עסקה החייבת במע"מ.
המשמעות היא שעל שווי שירותי הבנייה שמקבל בעל הקרקע עשוי לחול מע"מ על תשומות הבנייה. ברוב המקרים היזם הוא זה שמוציא את חשבונית המע"מ במסגרת העסקה, אך חשוב להבין שהמע"מ מהווה חלק מהעלות הכלכלית הכוללת של הפרויקט.
לנושא זה יכולה להיות השפעה על מבנה העסקה, על התמורה לבעל הקרקע ועל אחוזי הקומבינציה בין הצדדים. לכן חשוב להביא בחשבון גם את היבטי המע"מ כבר בשלב תכנון העסקה ולוודא שהסכם הקומבינציה מסדיר בצורה ברורה את אופן הטיפול במע"מ ובתשומות הבנייה.
איך המסים וההיטלים משפיעים על אחוז הקומבינציה
אחת הטעויות הנפוצות בעסקאות קומבינציה היא התמקדות באחוז הקומבינציה בלבד.
לדוגמה, עסקה שבה בעל הקרקע מקבל 40% מהדירות יכולה להיראות טובה על הנייר. אך אם בעל הקרקע צריך לשלם מס שבח גבוה והיטל השבחה משמעותי – התמורה הכלכלית האמיתית שלו עשויה להיות נמוכה בהרבה.
לעומת זאת, בעסקה אחרת שבה האחוז נמוך יותר אך היזם נושא בחלק מהמיסים וההיטלים – התמורה לבעל הקרקע יכולה להיות גבוהה יותר.
לכן חשוב לבחון את העסקה לפי התוצאה הכלכלית הכוללת לאחר מסים והיטלים, ולא רק לפי אחוזי החלוקה.
הסכם קומבינציה – הסכם מורכב שדורש תכנון מדויק
לאחר שהצדדים מגיעים להבנות עקרוניות, נחתם הסכם קומבינציה.
ההסכם צריך להסדיר בין היתר:
- חלוקת הדירות בפרויקט
- מפרט הדירות שיקבל בעל הקרקע
- לוחות זמנים לבנייה
- בטוחות וערבויות
- אחריות היזם לביצוע הפרויקט
- התייחסות למיסים והיטלים
הסכם מפורט ומדויק הוא אחד הגורמים החשובים ביותר להצלחת העסקה.
טעויות נפוצות בעסקאות קומבינציה
בעסקאות קומבינציה ניתן לראות מספר טעויות שחוזרות על עצמן:
- כניסה לעסקה ללא בדיקות תכנוניות
- חוסר הבנה של השלכות המס
- הסכם שאינו מפורט מספיק
- היעדר בטוחות מספקות
- בחירת יזם ללא ניסיון מוכח
טעויות כאלה עלולות לגרום לעיכובים בפרויקט ואף לסכסוכים משפטיים.
לסיכום
עסקת קומבינציה יכולה להיות דרך מצוינת לממש את הפוטנציאל של הקרקע ולהפיק ממנה ערך משמעותי. יחד עם זאת מדובר בעסקה מורכבת שמחייבת בדיקות יסודיות, משא ומתן מקצועי ותכנון נכון של היבטי המיסוי וההיטלים.
ליווי משפטי מקצועי כבר בשלבים הראשונים של העסקה יכול לסייע לבנות עסקה מאוזנת, לצמצם סיכונים ולהבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה בטוחה ויעילה.